不動産投資ってブームだったのね （リスク編）
投資対象としての不動産って大丈夫か
twitter等で危険性が言われるようになった不動産投資。マンションの1室とか、家賃保証付きで賃貸業始めませんかというあれ。
私自身、銀行時代で不動産対象の融資や競売も行ったことがあるため、直観的にわかっていることと現在の取り巻く状況の違和感を検証してみる。弟も超大手の不動産会社にいることから、そのあたりで聞いた話も含めて。
自分は性格上、フラグとかそういうんじゃなくてデータ的に客観的に見ていきたいなと思う。
土地なし借金で1棟のマンション？は無謀か
まあ考えられない。個人としては、土地持ってて建てるなら１００歩譲ってわかるんやが。家賃保証できますよと言われて建てる人。
たとえば、土地自分でもってて、仮に10室で家賃８万でフルで埋まってって考えてみよう。
80,000×12か月×10室＝9,600,000 マックスでのキャッシュインは９６０万円。
これを20年続ければ、×20年で192,000,000円。 1億9,200万円ね。
ただし、途切れなく満室で空室がないわけないし、時間がたてば建物は古くなるので、家賃は下げざるをえない。修繕も必要だ。事実銀行の不動産融資の際は運用が100％なんてみていない。50～80％じゃないだろうか。
自分的には、20年運用で入居率50％で運用しても、収益出るならやってもよいと思う。たぶん土地を買うと人口減少の日本では、無理やと思う。最大瞬間風速の所得は増えたとしてもきつい。
冷静になって考えてみよう
まず不動産賃貸業のリスクとしてほとんどの場合が借入金を伴ってはじめるのだろうけども、他の事業と違って、途中で営業努力によって売上をどうにもできないのである。場所と物件の築年数でほぼすべてがきまっているといってもよい。
一回借入金の返済が遅れだすと、条件変更しない限り正常化しにくい。また、不動産は投資対象として流動性は低い。なのでおんなじ投資利回りなら、流動性の高い投資のほうが逃げやすい。
例えば、8,000万円借入をして20年で返済する場合
8,000÷240か月（20年）＝33.3333 ※実際には、建築期間の据置期間もある。
元金だけで月に33万円。それに金利2.8％だとすると金利の月負担は18万強。
そうすると、簡単に8,000万円借入した場合は最低でも月51万円以上の収入が入ってこないと返済が遅れることになります。これを２０年間続けることができるかってことです。１０万円1室の家賃だとするとこのケースの場合は6室以上貸せないとフローがマイナスになります。
私も３桁以上競売手続してきましたが、競売に出すと、場所にもよりますが、本当に安いです。特にマンションは。
地方で競売かけたときは、本当にひどかった。南関東の首都圏はまだましだったが、これから人口減少社会に向かい、需要も減少するなかで、投資対象としては疑問がある。
弟はずっとオリンピック以降暴落するから、家買うの少し待ちなといっているのでしんじているが、、、終わり